小規模宅地における限度面積要件のポイントと5つの事例分析

こんにちは世田谷相続専門税理士事務所です。

故人が自宅や賃貸マンションなど複数の宅地を持っていた場合、どの宅地から優先して小規模宅地の特例を適用すべきかは、使用目的、面積、評価額などを考慮して選択する必要があります。この記事では、宅地の選択基準を詳しく説明していきます。

小規模宅地等の特例は、特定事業用宅地、特定同族会社事業用宅地、特定居住用宅地、および貸付事業用宅地に応じて適用できる面積の上限が定められています。

• 自宅敷地: 132㎡をすべて選択可能

• 店舗用敷地: 320㎡をすべて選択可能

都心にある地価の高い賃貸マンション用敷地は、郊外にある店舗や自宅より優先して特例を適用すると有利なケースが多いです。しかし、本事例のような賃貸マンションについても郊外に位置する場合は、あえて賃貸マンション用敷地を選択しないほうが得することもあるため、状況を考慮して慎重に選択することが必要です。

配偶者に適用される配偶者の税額軽減により、配偶者が相続する財産は多くの場合、相続税がかかりません。配偶者に相続税がかからない場合、配偶者が相続した㎡単価が高い宅地よりも、他の親族が取得した㎡単価が低い宅地を優先して選択し、全体の課税価格を下げる方が、結果的に税金が有利な場合があります。

・その他に、預貯金30,000千円があります。

※ 賃貸マンション用敷地を貸付事業用宅地等、自宅敷地を特定居住用宅地等とします。

㎡単価の高い配偶者が取得する自宅敷地を選ぶのが良いと思われそうです。しかし、次の配偶者の税額軽減を考慮した有利判定では、㎡単価の低い長男が取得する賃貸マンション用敷地を特例適用に選ぶ方が、納税額が少なくなり有利となります。

ただし、そもそも一次相続で配偶者が宅地を取得することが、二次相続を見据えて得策かどうかは考える必要があります。二次相続で長男が相続する予定の自宅敷地に特例を使えないなら、長男が一次相続で自宅と賃貸マンションの両方を相続する選択肢も検討すべきです。

配偶者居住権に基づく敷地利用権と所有権の面積は、これらの権利の合計額における金額の中で各々の割合に基づいて計算し、限度面積要件が判定されます。

敷地利用権は、50㎡（＝200㎡×1,000万円／ 4,000万円）

土地所有権は、150㎡（＝200㎡×3,000万円／ 4,000万円）

これらを合わせると200㎡で限度面積330㎡を超えないため、面積要件を満たしています。

共有敷地で小規模宅地特例の適用を決定する際は、被相続人の持分に基づく面積だけを考慮します。

被相続人と配偶者が200㎡の敷地を1/2ずつ所有していた場合、特例で考慮される面積は、敷地全体の200㎡では

なく被相続人の持分の1/2である100㎡です。被相続人の持分100㎡は、特定居住用宅地等330㎡の限度面積以下のため、この面積を選択可能です。