平成31年改正で変わった小規模宅地の特定事業用宅地等を解説！

■ このような方にオススメ

■ この記事のポイント

• 被相続人の事業用の宅地は一定の要件のもと価額を80％減額できる
• 被相続人と生計一親族の事業用の宅地も一定の要件のもと特例を使える

こんにちは世田谷相続専門税理士事務所です。

特定事業用宅地等とは、被相続人等（注1）の事業（不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業および準事業を除きます。（注2））の用に供されていた宅地等で、つぎにかかげる要件のいずれかを満たす被相続人の親族が相続または遺贈により取得したもので、その親族が取得した持分に応ずる部分をいいます。

特例の適用を受けようとする宅地は、相続開始前3年以内にあらたに事業の用に供された宅地等（一定規模以上の事業「特定事業」を行っていた被相続人等のその事業の用に供されていたものを除きます。）を除きます（注3）。

たとえば被相続人の生前に、①被相続人あるいは②被相続人の生計一親族が、被相続人の所有する宅地の上で、個人で事業として飲食業を行っていたとします。以下①と②それぞれのケースに分けて解説します。

①被相続人の事業用の宅地のケースです。たとえば被相続人が飲食業を行っていた場合、被相続人の相続が発生後、相続人に事業承継・継続要件と保有継続要件が課されます。上表の上半分のケースですね。

以下の下図のように事業の承継者と宅地の取得者が異なる場合は、宅地の取得者は事業の継続要件を満たさないため、その宅地は特定事業用宅地等に該当しません。

（注）　その相続人が上記の要件に該当するかどうかを判定する場合において、申告期限は相続税法第27条第2項((相続税の申告書))の規定による申告期限をいい、また、被相続人の事業を引き継ぐとは、その相続人が被相続人の事業を直接引き継ぐ場合も含まれるのであるから留意が必要です。

たとえば被相続人の夫は生前に飲食業を営んでいたとします。夫の死亡により相続人の妻が事業を承継しました。しかし父の相続税の申告期限までに妻が亡くなってしまいました。

この場合、妻の相続人の長男が、妻にかかる相続税の申告期限まで事業承継・継続、保有継続の要件を満たせば、事業用宅地は特定事業用宅地等に該当します。

• 父の死亡日：☓1年6月10日
• 妻の死亡日：☓1年8月10日
• 妻の相続税の申告期限：☓2年6月10日（←この期限まで）

措通69の4-15　 [宅地等を取得した親族が申告期限までに死亡した場合]

ただし生前から事業を行っていた生計一親族が、被相続人の相続税の申告期限までに亡くなった場合は、その生計一親族が亡くなるときまで、事業用の宅地を引き続き事業の用に供していればよいこととされています（措法69の4③ーロカッコ書き）。

たとえば被相続人の夫と生計一の妻が、生前から飲食業を営んでいたとします。しかし父の相続税の申告期限までに妻が亡くなってしまいました。妻が本人の死亡日まで事業継続・保有継続要件を満たしていれば、妻の相続人の長男が事業を継続しなくても、その宅地は特定事業用宅地等に該当します。

• 父の死亡日：☓1年6月10日
• 妻の死亡日：☓1年8月10日（←この期限まで）
• 妻の相続税の申告期限：☓2年6月10日

相続税の申告期限までに転業または廃業があった場合の通達を確認していきます。

下表の要件のその判定については、申告期限までに、親族がその宅地等の上で営まれていた被相続人の事業の一部を他の事業（不動産貸付業等以外の事業に限る。）に転業しているときであっても、その親族はその被相続人の事業を営んでいるものとして取り扱われます。

なお、その宅地等が被相続人の営む2以上の事業の用に供されていた場合に、その宅地等を取得した親族が申告期限までにそれらの事業の一部を廃止したときにその廃止に係る事業以外の事業の用に供されていたその宅地等の部分は、その宅地等の部分を取得したその親族について下表の要件を満たす限り、特定事業用宅地等に当たるものとされます。

前段について、たとえば被相続人の父から飲食業を受け継いだ相続人の長男が、相続税の申告期限までにその飲食業の一部を小売業に転業しているときであっても、長男は父の事業を営んでいるものとして取り扱われます。

• 飲食業→飲食業・小売業

したがって小売業への転業部分の敷地を含めて宅地のすべてが特定事業用宅地等に該当します。

なお書について、たとえば被相続人の父が生前に飲食業と小売業の2つの事業を営んでいたとします。宅地を相続した相続人の長男は、相続税の申告期限までに飲食業を廃業し（その後、小売業の宅地として使わず）、小売業を行うことにした場合、小売業について長男は父の事業を営んでいるものとして取り扱われます。

したがって小売業部分の宅地は特定事業用宅地等に該当します。

• 飲食業・小売業→飲食業（廃業）・小売業

措通69の4-16　 [申告期限までに転業又は廃業があった場合]

事業の全部を転業する場合は、親族が被相続人の事業を営んでいるものとして取り扱われません。

たとえば被相続人が生前に飲食小売業を行っていたが、相続人が相続税の申告期限までに飲食小売業を廃業し、理容業に転業した場合、相続人が相続した事業用の宅地は、特例事業用宅地には当たりません。事業継続要件を満たしませんね。

• 飲食小売業→理容業

ここで事業の転業があった場合に、事業に同一性があるかの判定は、たとえば総務省が発表している日本標準産業分類などを参考に総合的に判断します。事業の転業の前後で事業の同一性を保っていると判定される場合は、相続人が事業を転業した後もその事業用の宅地は特定事業用宅地等に当たるとされます。

日本標準産業分類の小分類のなかで同じものであれば事業の同一性が保たれていると考えられますが、異なるものであれば事業の同一性はないと判定される可能性があります。

たとえば上の例で挙げた、飲食小売業→理容業は、日本標準産業分類の小分類のなかで同じものではないため、事業の同一性が保たれていないと判定されると考えられます。

生前から事業を行っていた生計一親族が、相続発生後にその事業を転業した場合でも、宅地を申告期限まで引き続きその親族の自己の事業の用に供していれば、その宅地は事業用宅地等に当たるとされます。

たとえば生計一親族が生前から飲食小売業の事業を行っている場合で、相続発生後に飲食小売業を廃業し、あらたに理容業の事業を開始した場合でも、その事業用の宅地は特定事業用宅地に当たるものとされます。

• 飲食小売業→理容業

ただし不動産業貸付業に転業した場合は、特定事業用宅地等には該当しないこととされていますので注意しましょう。

• 飲食小売業→不動産貸付業

「新たに事業の用に供された宅地等」とは、事業（貸付事業を除きます。）の用以外の用に供されていた宅地等が事業の用に供された場合のその宅地等または宅地等、もしくはその上にある建物等につき「何らの利用がされていない場合」の宅地等が事業の用に供された場合のその宅地等をいいます。

　したがって、たとえば居住の用または貸付事業の用に供されていた宅地等が事業の用に供された場合のその事業の用に供された部分は、「新たに事業の用に供された宅地等」に該当するが、事業の用に供されていた宅地等が他の事業の用に供された場合のその他の事業の用に供された部分は、これに該当しません。

　またつぎに掲げる場合のように事業に係る建物等が一時的に事業の用に供されていなかったと認められるときには、その建物等に係る宅地等は、上記の「何らの利用がされていない場合」の宅地等に該当しません。

(1)　継続的に事業の用に供されていた建物等につき建替えが行われた場合に、建物等の建替え後速やかに事業の用に供されていたとき（その建替え後の建物等を事業の用以外の用に供していないときに限ります。）

(2)　継続的に事業の用に供されていた建物等が災害により損害を受けたため、その建物等に係る事業を休業した場合に、事業の再開のためのその建物等の修繕その他の準備が行われ、事業が再開されていたとき（休業中にその建物等を事業の用以外の用に供していないときに限ります。）

簡単に解説すると。「新たに事業の用に供された宅地等」を以下のとおり定義しています。

• 事業以外（貸付事業を除く）の用に供されていた宅地が、事業の用に供された宅地
• 何らの利用がされていなかった宅地が、事業の用に供された宅地

したがってすでに事業の用に供されていた宅地で、事業の用に供された宅地は、「新たに事業の用に供された宅地等」に当たりません。

事業用の建物等を建て替えていた、あるいは災害で一時的に事業が休止された場合などであっても、すみやかに事業を再開すれば、その事業用の宅地は新たに事業の用に供されたとはみないとしています。

措通69の4-20の2　 [新たに事業の用に供されたか否かの判定]

特定事業用宅地に該当するためには、その宅地を取得した被相続人の親族が相続開始時から相続税の申告期限までの被相続人の事業を引き継ぎ、申告期限まで引き続きその宅地等を保有し、その事業を営んでいることが要件の1つです。

この要件で、事業を営んでいるかどうかは、事業主としてその事業を行っているかどうかにより判定します。そのためその宅地を取得した親族が事業主としてその事業を行っていない場合には、事業承継の要件を満たさないこととなります。

しかしその宅地を取得した親族が就学中であることなど、当面に事業主となれないことについてやむを得ない事情があるため、その宅地を取得した親族の親族が事業主となっている場合には、その宅地を取得した親族がその事業を営んでいるものとして取り扱われます（措通69の４－20）。 

なお事業を営んでいるかどうかは、会社等に勤務するなど他に職を有していたり、その事業の他に主たる事業を有している場合であっても、その事業の事業主となっている限り、その事業を営んでいることになります（措通69の４－20（注）。

たとえば被相続人の飲食業の用に供されていた宅地があります。その宅地を被相続人の孫が相続しています。ただし孫が幼少で事業を行えないことから被相続人の配偶者が飲食業を引き継いでいだとします。

被相続人の事業の用に供されていた宅地を事業承継者でない孫が取得しているので、本来であれば事業承継の要件を満たさないこととなります。

しかし宅地を取得した孫が幼少であることから、当面事業主となれないことについてやむを得ない事情があるといえるため、被相続人の配偶者が事業主となっている場合でも、孫がその事業を営んでいるものとして取り扱われます。

したがって孫が取得した宅地は特定事業用宅地に該当します。

措通69の4-20　 [宅地等を取得した親族が事業主となっていない場合]

小規模宅地等の特例は、相続税の申告書にその選択する特例対象宅地等について特例の適用を受ける旨を記載し、その計算に関する明細書と、つぎの書類を添付する必要があります。

• 小規模宅地等に係る計算明細書
• 遺言書の写し、分割協議書の写し（印鑑証明書添付）
• 未分割遺産の場合は、申告期限後3年以内の分割見込書類　
• 特定事業用宅地等である小規模宅地等が相続開始前3年以内にあらたに被相続人の事業の用に供されたものである場合は、その事業の用に供されていた資産のその相続開始時の種類・数量・価額・その所在場所・その他の明細を記載した書類でその事業が規定する規模以上のものであることを明らかにする書類

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