世田谷相続専門税理士事務所の特徴

 

相続税申告や生前対策に関するお悩みは、専門性が高く、料金体系も複雑になりがちです。「予期せぬ追加料金はないか？」「見積もり後の料金変更は？」そんなご心配をお持ちの方は少なくありません。世田谷相続専門税理士事務所では、そのような不安を払拭し、安心してご利用いただけるよう、クリアで明確な料金体系を設けています。

 

• 明確な料金表
  
  税理士報酬をあらかじめ定めた料金表に基づき、分かりやすく提示します。料金体系の不明瞭さを解消し、透明性を確保します。

 

• 詳細な見積もり
  
  作業に入る前に、料金の詳細を一つひとつ丁寧に説明し、ご納得いただきます。お客様には明確な情報をもって意思決定していただくことを重視しています。

 

• 追加料金の明確な事前説明
  
  万が一、追加作業が必要になった場合でも、その内容と料金を事前に詳しくお伝えし、ご了承をいただいてから作業を進めます。

 

相続問題は複雑でセンシティブなものです。私たちは、そのプロセスを少しでも明瞭で安心なものにしたいと考えています。料金体系の透明性はもちろん、専門性の高いアドバイスと心からのサポートで、お客様の相続に関するお悩みを解決します。

 

 

 

世田谷相続専門税理士事務所は、相続税申告における土地評価の精度向上と節税の実現に向けて、徹底した調査と分析を行います。土地評価を適正に行うためには、各土地の固有の特性を理解し、評価に影響を与える要素を的確に把握することが不可欠です。

 

 

当事務所では、機器を活用した高精度な測量を実施しています。これにより、土地の評価額に影響を及ぼす要素を詳細に分析します。具体的には、以下のような機器を使用しています。

 

• 巻尺・レーザー距離計: 土地の間口や奥行の距離を正確に測定
• 騒音計: 騒音レベルを正確に把握
• ハンドレベル: 土地の高低差を正確に測定

 

これらの機器の使用により、不正確な測量に基づく土地の過大評価を防ぎ、節税に繋がる正確な土地評価を実現しています。土地の評価において、間口・奥行・高低差、傾斜度、騒音レベルなど、評価に影響するさまざまな要因を洗い出し、減額要因があるかどうかを確認します。私たちは、精密な調査と分析を通じて、お客様の節税を実現します。

 

 

当事務所では、土地評価の正確性を向上させ、評価作業の効率を高めるため、土地評価ソフトウェアを利用しています。ツールの導入により、手作業では困難だった建築不可の土地や旗竿地などの不整形地といった複雑な地形を含む土地の寸法も、精度高く測定することが可能になります。

 

• 不整形地の複雑な地形にも対応し、精度の高い測定
• ソフトウェアによって作成された図形で、専門的な印象を強調
• 生成された図形の計算過程を通じて、評価プロセスの透明性が向上
• 手書きによる誤差のある作図のリスクを低減し、評価額の過大評価を防ぐ

 

このソフトウェアの導入により、土地評価の信頼性が向上し、相続税申告におけるリスクを軽減します。また、。迅速かつ正確な土地評価により、土地評価作業をより効率的に進めることができます。

 

 

当事務所では、土地評価を行う上で、事前調査・現地調査・役所調査を実施し、土地の特性と減額要素を把握します。これにより、土地評価の信頼性を高め、お客様の相続税の負担を軽減することに繋がります。

 

• 事前調査
  • 固定資産名寄帳、法務局での公図、建物図面、謄本などの資料を収集
  • インターネット上の地図情報システムを活用し、土地の用途地域、宅地造成規制、都市計画法上の制約などを確認

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土地評価は、必要資料の収集から始まります。評価対象の不動産を漏れなく把握するために名寄帳を取得しします。また建築基準法に基づく接道義務を満たしているか、土地に適用される法的制限の確認のため、対象土地と周辺環境に関する資料を集めます。さらに、土壌汚染や文化財保蔵地といった、土地価値に影響を与える減価要因も調べます。これにより、後の調査調査を進める際に、集めるべき情報を事前に把握し、準備を整えます。

 

• 現地調査
  • 土地の間口、奥行およびセットバック補正のための道路中心線からの距離などを測定
  • 騒音や震動、日照阻害など、土地の利用価値を著しく低下させる要因の有無を確認
  • 減額補正の根拠となる現地の写真の撮影

 

現地調査では、不動産を写真で記録し、図面と実際の土地の間口、奥行きなどを比較測定します。図面と実際の距離が異なる場合、実際の面積による評価が求められます。

次に、納税通知書に記された土地の種類や大きさが実際と一致しているか、未登記建物の確認、現在の利用状況を検証します。さらに、不動産の価格に影響を与える可能性のある要素、たとえば、高低差のある土地、墓地や騒音のする工場などの近隣の環境、高圧線の存在なども調査します。

また、小規模宅地特例が適用可能かどうか、賃貸物件の使用状況、そして売却予定がある場合の実現可能性を評価します。これらの調査により不動産の現況と価値を正しく理解し、適切な評価を行います。​

  

• 役所調査
  • 都市計画課で土地利用規制、用途地域、指定容積率、建ぺい率など、土地の建築に関わる制限を確認
  • 道路課で土地が接する道路の公道・私道の区別、道路幅員、官民境界線などを確認
  • 建築指導課でセットバック補正の適用に必要な2項道路の指定状況を確認

土地を評価する過程で、土地が接する道路の種類を把握することは重要です。建築基準法では、建物を建設するためには特定の道路に接道している必要があり、道路の種類は土地の価値を左右します。宅地が面する道路の種別及び幅員は、現地調査のみでは明らかにならない場合が多くあります。
 

このことから、土地評価を行う際には、役所調査が必要とされます。調査を通じて、建築計画概要書や道路台帳などから、土地の現況や道路に関する詳しい情報を収集し、正確に評価を行うことが可能となります。

 

• 最終評価段階

事前調査・現地調査、役所調査で得た情報を基に最終的に土地の価格を決定します。価値減少が見込まれる土地の条件には、以下のようなものがあります。
 

• 農業用施設用地：用途が限定されており、一般的な市場での需要が低い
• 水路がある：建築に制限がかかることや洪水リスクが価値を下げる
• 土壌汚染がある：浄化コストや健康リスクが価値を下げる
• 日照が制限される：生活環境の質が低下し、価値が下がる
• 特定の法的状況にある：法的な権利関係が複雑であり、購入希望者にとっての障壁が価値が下げる
• 埋蔵文化財がある：発掘や保護のためのコスト・利用制限が価値を下げる
• 区画整理事業施行中：未完成のインフラや不確定の将来計画が価値を下げる
• 道路と接していない：アクセス性が低いため、利用価値が限られ、価値が下がる
• 私道：維持管理費用や利用権の問題が価値を下げる
• 面積が広い：管理や活用の難しさが市場での需要が限定されるため、価値が下がる
• 建て替え時にセットバックが必要：建築可能エリアの制限が価値を下げる
• 高低差があるや形状が不整形：建築や利用に制約が多く、価値が下がりやすい
• 空中に高圧線が通過している：健康への懸念や景観の問題から価値が下がる
• 線路沿いや工場近くなど騒音や悪臭のある：生活環境の質の低下が価値減少につながる
• 大規模工業用地：特定の用途に限定されるため、市場での需要が限られ、価値が下がる
• 都市計画道路予定地内：将来的な開発計画により、利用に制限がかかり、価値を下げる
• 路線価が設定されていない：一般的に市場価値が定まりにくく、評価が低くなる
• 農地や山林：用途が限定され、一般的な住宅や商業用地と比べて需要が低く、価値が下がる

土地評価の減額要素は多岐にわたり、漏れなく見つけるためには、経験と不動産に関する深い知識が求められます。また、減額要素を税務署に対して適切に表現する能力も、評価減を適用する上で重要です。

当事務所の土地評価は、土地評価を下げるための徹底調査を行い、お客様の相続税負担を軽減することを目指しています。高度な土地評価の専門知識と調査技術を駆使し、お客様に相続税の負担軽減を提供します。

 

以下は、当事務所が持つ土地評価についての知識の一例です。

 

適切な遺産分割は、相続税の節約はもちろん、将来の家族間の不和など将来的な問題の発生を未然に防ぐために不可欠です。当事務所では、遺産分割に際して、以下の要素に注目し、専門的なアドバイスを提供しています。

当事務所の専門的知識を活かして、安心できる遺産分割を実現しましょう。

 

1. 認知症リスクに備えた分割アドバイス 

高齢化社会に伴い、認知症の発症率は増加傾向にあります。このリスクを考慮して、配偶者が認知症になった場合に備え、当事務所では賃貸物件や株式や債券、投資信託などの有価証券、借入金の管理が困難にならないよう、予防的なアドバイスを提供します。

 

2. 換価分割の検討

遺産の一部を売却し、その収益を相続人で分割する「換価分割」は、遺産に含まれる預貯金が限られている場合に適した解決策です。当事務所では、遺産の売却がお客様にとって最良の選択であるかどうかを慎重に検討いたします。さらに、売却プロセスに際しては、当事務所が提携する不動産会社と協力し、包括的なサポートを提供いたします。

 

3. 共有相続に伴う不動産問題の回避  

共有相続は、しばしば不動産の管理や将来の売却に関して相続人間の意見の不一致を引き起こします。当事務所では、このようなトラブルを回避するために、不動産の分筆相続の可能性も探り、お客様それぞれの要望に沿った分割案を模索します。

 

4. 税制優遇を活用した遺産分割の提案

小規模宅地や相続後の相続空き家特例などの制度は、税負担を大きく軽減することが可能です。当事務所では、これらの税制上の優遇措置を積極的に利用し、お客様が受けられる税の利益を最大化するための分割案を綿密に検討します。このプロセスには、優遇措置の適用条件を詳細に調査し、最も有利な遺産分割に関する専門的なアドバイスを提供することが含まれます。

 

5. 現物分割が困難な場合の分割案の提案  

一部の資産は物理的に分割が困難であり、このような場合には代償分割や換価分割といった方法が考慮されます。当事務所では、これらの資産の詳細な評価を行い、お客様全員が納得できる公平な分割案を提案します。

 

6. 相続税納付のための分割提案  

相続税の納付は、遺産分割の際に重要な考慮事項です。当事務所では、延納や物納による納税、あるいは遺産の売却を通じて相続税を納付するための計画を立てます。これにより、相続人が相続税を納付する際に直面する問題を解消し、税金の納付を円滑に行えるようアドバイスを提供します。

 

7. 相続人の将来を見据えた遺産分割の提案

本事務所では、相続人一人ひとりの将来の生活費や税負担を考慮に入れた遺産分割を提案します。私たちは、お客様が相続税の納税による将来的に生活費や所得税等の納付に不足が生じないよう、具体的かつ実行可能な分割案を提供します。

 

8. 二次相続も見据えた分割案の提案  

当事務所は、配偶者の相続に関して最適な取得割合を長期的な視点から計算します。配偶者の死去後に発生する二次相続時も含めた相続税負担を最小化するために重要です。一次相続および二次相続に関するシミュレーションを実施し、配偶者居住権の税法や将来の贈与額を考慮した遺産分割を策定します。

 

これらのアプローチを通じて、当事務所はお客様の個別のニーズに対応し、最適な遺産分割の提案を行います。

 

 

相続税は、適切なシミュレーションによって節税できる場合があります。配偶者の税額軽減の特例を利用することで今回の相続（一次相続）の税負担を減らすことができます。しかし、配偶者が亡くなったときの相続（二次相続）では思わぬ税負担が課せられるリスクがあります。私たちは、一次相続での遺産分割において、二次相続を見据えた税負担を最小限に抑えるアドバイスを提供します。
 

※ このサービスは、オプションで提供される二次相続シミレーションを利用する方向けです。

 

 

例えば、以下の一次相続での3つの分割案を比較検討します。

 

（１）配偶者が土地を取得し、小規模宅地特例を適用する

（２）長男が土地を取得し、小規模宅地特例を適用しない

（３）配偶者居住権を設定し、小規模宅地特例を適用する

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相続人

• 妻、長男、二男

 

故人の財産

• 土地：4,000万円
• 建物：1,000万円
• 預貯金：8,000万円

 

妻の財産

• 2,000万円

 

特記事項

• 子どもは一次相続、二次相続ともに小規模宅地特例の要件を満たさない
• 配偶者居住権の設定条件は、ここでは省略

 

 

通常、一次相続で配偶者に多くの財産を渡すと、一次相続で相続税が減り、将来の二次相続での税額が増える傾向があります。節税を考えるときは、配偶者に過剰に財産を渡さないことがポイントです。バランスを取ることで、一次および二次相続の合計での税負担を抑えることができます。

分割案では、配偶者が故人から全財産を引き継ぐと、相続税が一次および二次相続合計で約1,800万円になります。しかし、配偶者が土地のみを継承し、その割合を全財産の8%にすると、相続税を約700万円にまで減らすことができ、約1,100万円の節税効果が見込めます。
 

一次および二次相続における税負担を軽減するためには、一次相続で配偶者が引き継ぐ財産の割合を慎重に検討することが大切です。

 

分割案によると、子どもが一次相続で自宅を受け継ぐ場合、小規模宅地等の特例が適用されず、結果として一次相続時の相続税が多くなります。しかし、配偶者に残る財産が少なくなるため、将来の二次相続時の税負担が軽減され、結果的に節税効果が期待できます。

具体的には、配偶者が一次相続で全財産の約20%を引き継ぐ場合に、一次および二次相続を通じて最小の相続税負担で済むことになります。
 

一次相続で配偶者居住権を設定すると、小規模宅地等の特例は配偶者が引き継ぐ部分に限られるため、一次相続時の節税は限定的なものとなります。しかし、二次相続時には配偶者居住権や敷地利用権が消滅し、その部分に相続税が課されないため、税負担が小さくなります。

分割案では、配偶者が一次相続で財産の約30%を引き継ぐ場合が、全体の相続税を最も抑えることができます。

 

 

3つの分割案を比較した結果、「（１）配偶者が土地を取得し、小規模宅地特例を適用する」分割案が、全体の税負担を最小に抑える方法です。具体的には、配偶者が土地のみを取得し、全財産の8%程度を引き継ぐとき、一次相続および二次相続における税負担をもっとも軽減できます。

 

二次相続のシミュレーションは複雑で、多様なケースが考えられます。二次相続時に土地に小規模宅地特例が適用される場合や、配偶者と子どもが共有で財産を受け継ぐ場合もあります。多岐にわたる場面を正確に評価し、最適な節税策を見極めるためには、相続税に精通した税理士のサポートを受けることをお勧めします。
 

当事務所では、税務調査への対応を徹底しています。

相続税申告における税務調査は頻繁に行われており、相続税が適用された故人の約10％が税務調査の対象となっています。それらの調査で約80％のケースで何らかの誤りが指摘されています。

 

国税庁の統計によると、申告漏れの約35%が預貯金に関連しています。これは、相続人が全銀行の残高を把握するのが難しい一方で、税務署は金融機関への照会を通じて容易に残高を知ることができるからと思われます。

 

預貯金の中でも特に名義預金の問題が目立つものと推測されます。名義預金とは、故人が開設した預金口座であるものの、実際には故人の財産である家族名義の預金口座のことをいいます。これらの預金は、故人の財産と見なされるため、相続財産に加算する必要があります。

 

例えば、故人が子どもや孫の名義で口座を開設し、子どもや孫がその存在を知らない場合や、故人が自身で通帳や印鑑を管理していた場合が該当してきます。

 

 

私たちの事務所では、相続税申告に欠かせない預金調査を標準サービスとして提供しています。

預金調査により、名義預金の存在を確認したり、申告が必要な資産や負債を明確にします。具体的には、故人および相続人の通帳により相続開始前後の出入金をチェックします。贈与があったか、土地や有価証券の購入、生命保険金の入金が相続財産に反映されているか、葬儀費用や債務の支払いがあれば相続財産から控除できないか等、確認を行います。

また、相続直前に大きな出金があった場合、現金として申告されるべきかを検討します。さらに、定期的な入金が見られる場合、それが賃貸収入や貸付金の返済であるかを判断し、関連する不動産や貸付金が財産に適切に含まれているかも検討します。

 

 

当事務所は、税務調査のリスクを減らすために書面添付制度を標準サービスとして採用しています。

この制度では、税理士が申告書を作成する際の質問内容、確認した書類、その根拠を詳しく文書化し、税務署に提出します。

制度を利用することで、通常、行われる自宅訪問型の税務調査ではなく、税務署が最初に税理士に連絡を取り、申告内容に関する疑問を解消するための意見徴収の機会を提供します。この過程で疑問が解決されれば、相続人への直接調査は不要となり、時間的、精神的負担が大幅に軽減されます。また、この制度を通じて発見された計上漏れが修正申告につながった場合、通常、発生する過少申告加算税や重加算税が免除されます。
 

当事務所では、書面添付制度の導入を通じて、お客様の負担を軽減しつつ、税務調査のリスクを最小限に抑えるサポートを行っています。

 

相続案件における専門性と高度な品質管理を中心としたサービス提供は、私たちの最大の強みです。世田谷相続専門税理士事務所は、相続税申告の難易度を十分に理解し、お客様に対して安心を提供するために、徹底したチェック体制を構築しています。

 

• 独自の業務チェックリストによる品質管理

相続税申告の複雑性を考慮し、私たちはオリジナルの業務チェックリストを採用しています。このチェックリストは特例の適用誤りや評価ミスを事前に防いでいます。すべての相続案件で、チェックリストを利用して業務を行い、一貫して高品質を維持します。

 

• 複数の税理士による二重のチェック体制

私たちは申告書類の作成において、必ず複数の税理士が目を通すことで、ミスのない品質管理を実施しています。世田谷相続専門税理士事務所では、二重のチェック体制により、小さな誤りも見逃さないよう最大の努力をしています。この厳格なチェック体制は、お客様の大切な税金に関する申告において、少しのミスも許されないという私たちの姿勢を反映しています。

 

• 専門性と経験に基づく品質の保証

相続案件を取り扱う中で蓄積された専門知識とノウハウは、サービスの質をさらに高めます。相続税申告の専門家として、常に最新の情報に基づいた適切なアドバイスを提供し、お客様に最良の解決策をもたらします。

 

世田谷相続専門税理士事務所は、専門性と徹底したチェック体制を通じて、お客様に安心と信頼を提供します。相続に関するお悩みがあれば、ぜひ私たちのプロフェッショナルチームにお任せください。私たちはお客様の相続を全力でサポートし、最高品質のサービスを提供することをお約束します。

 

相続での困りごとは多岐にわたり、一人の専門家だけでは解決できないケースがほとんどです。世田谷相続専門税理士事務所では、お客様のあらゆる悩みに対応するために、信頼できる専門家のネットワークを築き、包括的なサービスを提供します。

 

• 専門家の連携
  司法書士、行政書士、土地家屋調査士、測量士、弁護士、一級建築士、不動産鑑定士、公認会計士、宅地建物取引士など、さまざまな専門家が協力し、お客様の困りごとに対応します。​

• 多面的な問題に一つの解決策
  相続に関わるあらゆる問題を、一箇所で解決することができます。相続手続き、税務相談、不動産の評価といったサービスを提供し、お客様の時間と労力を節約します。

 

お客様の困りごとをワンストップで解決し、相続に関するあらゆるプロセスをスムーズに進めることをお約束します。