小規模宅地とは？特例制度の全体像をわかりやすく徹底解説！

こんにちは、世田谷相続専門税理士事務所です。

小規模宅地等の特例は、たとえば被相続人が居住していた宅地等の課税価格を最大80％減額できる制度です。小規模宅地等の特例は、適用の可否によって相続税が大きく変わってくるため、要件をきちんと理解して適用漏れや誤りのないようにしたいものですね。

• 特定事業用宅地等

• 特定居住用宅地等

• 特定同族会社事業用宅地等

• 貸付事業用宅地等

本記事では上記の4つの特例対象宅地等に対して小規模宅地等の特例を適用するための要件を中心にお伝えしていきます。

本特例を適用できる限度面積と減額割合は上表のとおりです。

たとえば被相続人が、亡くなるまで居住していた家屋の敷地の面積が300㎡で、敷地の評価額が3,000万円、家屋の評価額が1,000万円の場合、課税価格は1,600万円と算定できます。

限度面積と減額割合の関係は、以下の関連記事でくわしく解説しています。

小規模宅地の特例の限度面積要件とは？8つの具体例を用いて解説

小規模宅地等の特例の計算方法を多くの事例により解説

小規模宅地等の要件は、4つの特例対象宅地等に共通する要件と、特有の要件があります。

まず共通する要件からお伝えします。

小規模宅地等は、相続または遺贈により取得したものに限られます。贈与により取得した宅地等は本特例の対象となりません。

相続開始3年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税の適用を受けた贈与により取得した宅地等は、相続税の計算上、相続財産に加えられて課税対象となったとしても本特例の適用はありません。

小規模宅地等の特例の適用できる宅地の場合、相続税と贈与税を比べると、贈与よりも相続により宅地等を取得したほうが税金の面で有利になるケースが多いです。

また宅地等を取得した後にかかる不動産取得税や登録免許税の点でも、贈与よりも相続の方が税金がかからないあるいは少なく済むため有利です。税前対策としてたとえば相続時精算課税による贈与を考えている方は、税金面も考慮して相続か贈与か、どちらにより宅地等を取得するのかを検討する方がよいでしょう。

本特例の対象となる宅地等は、相続開始直前に被相続人等の事業の用または居住の用に供されていた宅地です。被相続人等は、被相続人と被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族です。

したがって本特例の適用対象となる宅地等は、以下の4つの組み合わせに限られます。

• ①「被相続人」の「事業の用」

• ②「被相続人」の「居住の用」

• ③「被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族」の「事業の用」

• ④「被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族」の「居住の用」

「生計を一にしていた親族」は、相続税の規定のなかで特に定めはありません。所得税基通2-47（生計を一にするの意義）を参考にすると考えられています。

被相続人と同じ家屋に起居している場合、原則、その親族は生計一親族と推定されます。被相続人と同じ家屋に起居していない場合でも、たとえば月一回程度、単身赴任先から帰省していた夫や、夏休みや年末年始に家族のもとに帰省する大学生も、余暇に親族のもとで生活していた場合、生計一の親族とされます。

単身赴任の夫が家族に生活費を送金している、親が大学生の子の授業料や生活費を送金している、子が療養入院や老人ホームに入所している親に、療養費等を送金している場合など、親子間で生活費をやり取りされていたり、日常生活で同じ財布で生活していると、生計を一にしていたことに該当してくると考えられます。

所得税の知識のある方は、事業の用と聞いて事業所得を思い浮かべるかもしれません。ここでの事業の用は、事業所得のもととなった事業だけでなく、不動産所得のもととなった事業も含まれます。たとえば被相続人がマンション経営をしてた場合の事業は、所得税の計算では不動産所得ですが、本特例の対象となる事業に該当します。また被相続人が駐車場などの貸付業を事業とはいえない規模で行っていた場合の雑所得のもととなる事業（準事業）も含まれます。

広い意味での事業を指していますので、所得の種類だけでは特例の対象となる事業に当たるかどうかを判断できません。

宅地等は、建物または構築物の敷地の用に供されている土地および土地の上に存する権利（＝借地権・地上権など）であり、つぎの①②の建物または構築物以外の敷地です。

① 温室その他の建物で、その敷地が耕作の用に供されているもの

② 暗きょその他の構築物で、その敷地が耕作の用または耕作もしくは養畜のための採草もしくは家畜の放牧の用に供されるもの

建物または構築物の敷地として利用されていることが条件です。敷地の上にアスファルト、砂利、機械式などの構築物がある駐車場は、特定貸付事業用宅地等として本特例を使えます。しかし建物や構築物のない青色駐車場として貸し付けている場合は、本特例の適用はありません。

ただし棚卸資産や棚卸資産に準ずる資産に当たらない土地に限られます。たとえば分譲マンションを販売するために仕入れた場合、その土地は本特例の対象となる宅地等から除かれます。

以下の4つの特例対象宅地等は、相続または遺贈により宅地等を取得した親族が、相続税の申告期限まで所有し、被相続人等の生前と同じ用途で使用していることが要件です。

• 特定事業用宅地等

• 特定居住用宅地等

• 特定同族会社事業用宅地等

• 貸付事業用宅地等

たとえば上表の貸付事業用宅地等では以下のとおりです。

被相続人の貸付事業の場合、宅地等を取得した親族が、相続開始から申告期限までの間に、その宅地等にかかる被相続人の貸付事業を引き継ぎ、申告期限まで貸付事業を継続していること（事業承継要件）。宅地を申告期限まで引き続き保有していることが要件です（保有継続要件）。

被相続人と同一生計親族の貸付事業用の場合は、相続税の申告期限まで、その宅地にかかる貸付事業を継続すること（事業継続要件）。その宅地等を申告期限まで保有していること（保有継続要件）が要件です。

相続税の申告期限までの要件のため、申告期限を過ぎた後に特例を適用した宅地等を売ったり、事業を止めたりしても構いません。居住用の宅地であれば、申告期限を過ぎた後に、引っ越しても特例が取り消されることはありません。

継続要件がない場合もあります。

まず被相続人の居住用宅地等を配偶者が取得する場合です。配偶者に取得者の要件は設けられていないからです。次に被相続人の居住用宅地等をいわゆる家なき子が取得する場合です。家なき子が宅地等を取得した場合、建物の所有継続要件はありますが、居住継続要件はありません。家なき子は、相続税の申告期限までに被相続人の家屋に戻る必要はなく、相続開始時に住んでいた、たとえば賃貸マンションに住み続けられます。

相続税の申告期限までに分割されていない宅地等は、小規模宅地等の特例の適用は受けられません。遺産分割協議により特例の適用を受ける宅地の取得者を決めなければなりません。遺産の分割が間に合わない場合でも、相続税の申告期限までに「申告期限後3年以内の分割見込書」を税務署に提出することにより、宅地の取得者を決定するまでの期限を延長できます。分割されていない宅地等が、申告期限から3年以内に分割された場合、更正の請求により特例を適用できます。

［手続名］相続税の申告書の提出期限から3年以内に分割する旨の届出手続｜国税庁]

遺産が未分割で対象の宅地に小規模宅地等の特例を適用しなくても、相続税の申告期限までに当初申告が必要であることに変わりありません。本特例を適用しないまま当初申告を行う場合、いったん多額の相続税を納めることとなります。またその後、分割されても納めすぎた税金の還付を受けるために更正の請求の手続きをしなければならず、当初申告で本特例を使った場合と比べて手間がかかります。

相続税の申告期限までの10ヵ月以内に遺産分割協議を終えて、当初申告で小規模宅地等の特例を適用するのに越したことはありません。

相続税の申告期限までに宅地等が未分割だった場合の特例を適用するための手続きについて、下記の記事でくわしく解説しています。

相続税の申告期限に未分割の小規模宅地に特例を適用する手続2つ
 

本特例の適用を受けるには相続税の申告書に、特例の適用を受けようとする旨を記載し、小規模宅地等に係る計算の明細書・添付書類を添付する必要があります。

以上が、4つの特例対象宅地等に共通する要件です。つぎはそれぞれの特例対象宅地等に特有の要件をお伝えします。

特定事業用宅地等は、被相続人等の事業の用に供された宅地等で、つぎの①または②のいずれかを満たすものをいいます。

① 被相続人の事業の用に供されていた宅地等

被相続人の親族が、相続または遺贈により取得し、被相続人の事業を引き継ぎ、申告期限まで引き続きその宅地等を有し、事業を営んでいること。

② 被相続人と生計を―にしていた親族の事業の用に供されていた宅地等

被相続人と生計を―にしていた親族が、相続または遺贈により取得し、その親族が相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を有し、相続開始前から申告期限まで引き続きその宅地等を自己の事業の用に供していること。

被相続人が店舗や工場など個人事業として使っていた土地のイメージです。特例の要件を満たした場合、限度面積400㎡まで8割の評価減が認められます。

平成31年4月1日以後の相続では、相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された宅地等を除きます。宅地の上で事業の用に供されている建物・附属設備・構築物などの減価償却資産の相続開始時の価額が、その宅地等の価額の15％以上の規模で事業を行っていたものは除かれません。

特定事業用宅地に本特例の適用を考えている方は以下の記事を参考ください。

小規模宅地の1つ目！特定事業用宅地等を平成31年改正を踏まえ解説
 

特定同族会社事業用宅地等は、相続開始直前に被相続人等が特定の同族会社に賃貸していた宅地等で、その法人の事業の用（不動産貸付業以外）に供されていた宅地等を、相続税の申告期限においてその法人の役員である親族が、相続または遺贈により取得し、相続税の申告期限まで引き続き所有し、かつ申告期限までその法人の事業の用に供されているものです。

たとえば被相続人が生前に飲食店を法人化し、本人は社長となり、社長の個人名義で土地をその会社に貸して事業を行っていた場合の土地です。特例の要件を満たした場合、限度面積400㎡まで8割の評価減が認められます。

特定同族会社事業用宅地等は、賃貸要件に注意です。相続開始直前において同族会社が被相続人の土地または建物を利用する上で、有償の賃貸借であることが必要です。

上図のように、特定同族会社が建物を所有している場合、被相続人が法人から地代の支払いを受けていなければなりません。

上図のように被相続人が建物を所有している場合は、被相続人が法人から家賃の支払いを受けていることが必要です。

上図のように被相続人の生計一親族が建物を所有している場合は、生計一親族が法人から家賃を受け取っていることが特定同族会社事業用宅地等となる要件です。

特定同族会社事業用宅地についての詳しい内容は以下の関連記事を参考ください。

小規模宅地3つ目！特定同族会社事業用宅地等を80％減額する要件
 

特定居住用宅地等は、相続開始の直前に、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、下表の区分に応じて、それぞれに掲げる要件に当たる被相続人の親族が相続または遺贈により取得したものです。

特定居住用宅地等は、下記の関連記事で解説していますので参考にしてみてください。

小規模宅地2つ目！相続税の特定居住用宅地の要件を5パターンで紹介

【小規模宅地の特例】家なき子特例とは～平成30年改正を踏まえて

本特例の対象となる宅地等は、相続開始直前に被相続人等の居住の用に供されていた宅地とお伝えしました。もともと住んでいた自宅の敷地は、本特例の適用の対象となりません。しかし被相続人が老人ホーム等に入居しており、主に以下の要件を満たす場合は、相続開始直前に実際に住んでいなかった空き家の自宅の敷地も居住用宅地等に当たることとされます。

• 被相続人が相続開始直前までに要介護認定等を受けている

• 老人福祉法等に規定する特別養護老人ホーム等に入居している

ただし被相続人は老人ホーム等に入所後、亡くなるまでの間に自宅を他人に貸し付けたり、被相続人と生計一親族以外の人が、その自宅に移り住んだりすると、特定居住用宅地等として特例の適用を受けられなくなるため注意です。

老人ホームに入居していた場合の小規模宅地等の特例は、以下の記事でくわしく解説しています。

老人ホームに入居後の空き家に小規模宅地の特例を使う要件と添付書類
 

二世帯住宅にも小規模宅地等の特例を使えます。

区分所有建物を除く構造上区分のある二世帯住宅でも、相続開始前から親族が相続等により取得した場合、その敷地全体を小規模宅地等の特例の適用対象とされます。

たとえば1階に被相続人が居住し、2階に長女家族が居住していた場合、建物の登記が共有登記であれば、長女は被相続人と同居扱いとなり、被相続人の家屋敷地部分だけでなく、長女の家屋敷地部分にも特例を適用できます。

ただし建物が区分登記の場合、長女が被相続人と生計一親族であれば、長女の家屋敷地部分にのみ適用できます。

二世帯住宅に入居していた場合の小規模宅地等の特例は、以下の関連記事を参考にしてみてください。

二世帯住宅に小規模宅地等の特例を使う方法を13ケースで解説

また賃貸併用住宅に居住していた場合の特例の適用は、以下の記事を参照ください。

賃貸併用住宅に小規模宅地等の特例を使うメリットを解説

マンションにも小規模宅地等の特例を使えます。

分譲マンション（建物が区分所有登記されている場合）の1室に被相続人が居住していた場合、その分譲マンションの敷地全体のうち、被相続人が居住していた1室に対応する敷地部分が、特例の対象となります。

たとえば分譲マンション（建物が区分所有登記されている場合）の1室に被相続人が居住していた場合、その分譲マンションの敷地全体のうち、被相続人が居住していた1室に対応する敷地部分が、特例の対象となります。

マンションに小規模宅地等の特例を使える場合は、以下の関連記事を参考にしてみてください。

マンションに小規模宅地等の特例を使えるケースを解説

配偶者居住権自体は、家屋に関する権利のため小規模宅地等の特例の対象となりません。配偶者居住権にもとづく居住建物の敷地利用権と配偶者居住権が設定された敷地所有権は、取得した親族が一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例を適用できます。

配偶者居住権にもとづく敷地利用権は、取得者要件の緩い配偶者が取得するため、ほとんどの場合、特定居住用宅地等に当たると考えられます。敷地所有権は、被相続人と同居していた親族が取得した場合、一定の要件を満たすと特定居住用宅地等に該当します。

ただし被相続人と親族が同居している場合、配偶者に配偶者居住権を設定するより、同居親族が宅地を取得し、本特例を適用した方が税金面で有利なことがほとんどと考えられます。
 

貸付事業用宅地等は、被相続人等の貸付事業の用に供されていた宅地等で、つぎの要件を満たすその被相続人の親族が相続または遺贈により取得したものです。

賃貸マンションや駐車場の敷地など、被相続人が有償で貸していた土地をイメージするとよいです。限度面積の200㎡まで5割の評価減が認められます。

特定貸付事業用宅地等からは、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等を除きます。ただし相続開始の日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業を行っていた被相続人等のその貸付事業の用に供されているものは、除外対象となりません。

貸付事業は、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐輪場業及び準事業をいいます。相続開始時において現実に貸付事業の用に供されていたかどうかで判定します。相続開始のときに一時的に空室だった場合、新たに貸付事業の用に供されたに当たらず、貸付事業用とされ特例を適用できます。たとえば賃貸マンションのうち相続開始の1ヵ月前に空室となった部屋について、空室直後から入居者を募集しているなど、いつでも貸付けできる状態で管理していた場合、貸付事業用宅地の対象となります。

貸付事業用宅地等の要件をより知りたい方は、以下の記事を参照してみてください。

小規模宅地4つ目！貸付事業用宅地を平成30年度改正を踏まえ解説

マンション経営で小規模宅地等の特例を使うメリットを解説

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続税の申告書に特例を受けようとする旨を記載することと、一定の書類を添付しなければなりません。

たとえば特例対象宅地等の区分にかかわらず共通で必要な添付書類は以下のとおりです。

• ① つぎのいずれかの書類 

A 被相続人のすべての相続人を明らかにする戸籍の謄本（相続開始の日から10日を経過した日以後に作成されたもの）

B 図形式の法定相続情報一覧図の写し（子の続柄が実子または養子のいずれであるかがわかるように記載されたものに限る） なお被相続人に養子がいる場合には、その養子の戸籍の謄本または抄本の提出も必要 C AまたはBをコピー機で複写したもの 

• ② 遺言書の写し、または遺産分割協議書の写し 

• ③ 印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）

• ④ 申告期限後3年以内の分割見込書（申告期限内に分割ができない場合に提出）

その他、小規模宅地等の区分に応じた添付書類は、以下の記事で詳しく説明しています。
 

小規模宅地等の特例の適用に必要な添付書類！

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