小規模宅地の特例のポイントを抑える！フローチャート解説

こんにちは世田谷相続専門税理士事務所です。

 

「小規模宅地等の特例」、複雑で理解するのが難しいと思われているかもしれません。今回の記事では、「特定居住用宅地等」や「貸付事業用宅地等」に注目し、どういった条件で適用されるのか解説していきます。理解のカギとなるのが「フローチャート」です。フローチャートを用いれば、難しそうな要件も整理され、わかりやすくなるでしょう。この記事では、分かりやすいフローチャートを通じて、小規模宅地等の特例について解説していきます。
 

 

 

資産税（相続税）関係様式等（名古屋国税局版）にある相続税の申告のためのチェックシートを参考に、小規模宅地等の特例について説明します。
 

まずは一般的な要件から見ていきます。

 

 

 

特例の適用を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

①相続または遺贈によって宅地等を取得したこと

②取得した宅地等が特例の対象となるものであること

③個人であること（親族であること）

 

 

小規模宅地等の特例の適用を受けられる者は、相続や遺贈によって宅地等を取得した人に限られます。遺贈により取得した場合も認められるため、相続人だけでなく受遺者にも適用できます。ただし、相続または遺贈により取得した場合に限られるため、贈与によって取得した財産には適用がありません。

 

 

小規模宅地等の特例は、個人が取得した宅地等に限定されています。つまり、人格のない社団等が遺贈によって取得した場合や、法人が遺贈によって宅地等を取得した場合には、この特例は適用されません。

 

 

小規模宅地等の特例は、相続税の申告期限内に、共有相続人または包括受遺者により相続財産が分割されていない宅地には適用されません（原則）。ただし、申告期限から3年以内に分割された場合、特定の手続きを行うことで特例の適用が認められる場合があります（例外）。

 

 

 

小規模宅地等の特例は、事業や住居として使われている土地に対して適用される規定です。販売目的で所有している土地（棚卸資産）は、広義の意味では事業として使われるものですが、小規模宅地等の特例の制度内では対象の土地から除かれます。

 

 

 

この特例は、建物や構築物が建っている宅地に限られます。例えば、駐車場の場合、アスファルトや砂利で敷かれている場合は、構築物があるとみなされ、特例の対象になりますが、ただ砂利を敷いただけの場合は構築物が存在しないため、特例の適用ができません。

 

 

 

特例の適用対象となる宅地は、相続開始直前に被相続人やその親族が居住や事業に使用していた敷地のうち、特定事業用宅地、特定居住用宅地、特定同族会社事業用宅地、または貸付事業用宅地に限られます。被相続人「等」とは、被相続人と被相続人と生計を一にしていた親族を指します。

 

 

「生計を一にする」という表現は、相続税法では明確に定義されていませんが、所得税法を参照して判断されます。必ずしも被相続人と同じ家に住んでいる必要はなく、以下の2つの条件のいずれかを満たす場合、「生計を一にしている」と認定されます。

 

第一の条件は、余暇を他の親族と一緒に過ごすことが常例であることです。第二の条件は、親族間で常に生活費や学費、療養費などの金銭のやりとりが行われていることです。

 

これは、親族がお互いに経済的に支え合い、財布を共有している状態を指します。同居していなくても、学校や仕事、病気等の理由で別々に生活していても、金銭のやりとりが行われている場合や、休日には一緒に過ごすといった状況があれば、「生計を一にしている」と認定される可能性があります。

 

一般的な要件をすべて満たしたら、次に「特定居住用宅地等」、「特定事業用宅地等」、「特定同族会社事業用宅地等」の要件をそれぞれ満たしているかを判定します。

 

 

以下に示すフローチャートは、被相続人が所有していた居住用宅地についての解説です。

 

 

理解しやすいように作り直したフローチャートが以下の図です。
 

 

上図の被相続人の居住用宅地等のフローチャートを基に、詳しく解説します。

 

 

 

被相続人が所有していた宅地でなければ、その宅地は特例の対象になりません。

 

 

「特定同族会社事業用宅地等」を除く、小規模宅地等に建てられた建物または構築物については、法律では所有者が特定されていないため、被相続人、同一生計親族、別生計親族のいずれが所有していても問題ありません。

 

したがって、被相続人や親族が所有していれば、単独所有であっても共有であっても、その建物または構築物が居住用や事業用に供されている場合、小規模宅地等の特例の対象となります。

 

 

 

相続人の中に、配偶者や同居親族がいる場合、フローチャートの左側に進んで、居住用宅地等の取得者ごとに小規模宅地等の特例の適用が可能かどうかを判断します。

 

 

 

配偶者が居住用宅地等を取得する際、特別な要件は設けられていません。

 

No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

 

被相続人が居住に使用していた宅地等を相続した配偶者は、所有継続要件や居住継続要件を満たさなくても、相続税の80％減額が適用されます。

 

 

 

被相続人の居住用の宅地を引き継いだ同居親族がその宅地等を取得し、相続税申告期限まで引き続き所有し続けることが特例を適用するための要件となります。したがって、相続税申告期限までにその宅地等を売却した場合、特定居住用宅地等の80％評価減の適用はありません。

 

 

同居親族が相続税の申告期限までに被相続人が居住していた自宅を賃貸に出した場合、同居親族は居住継続要件を満たさないため、特例を適用できません。

 

 

 

被相続人に配偶者や相続開始直前に法定相続人の同居親族もいなかった場合、80％減額の特例が適用される可能性があります。法定相続人とは、被相続人の民法の規定による相続人（相続を放棄した場合でも、放棄しなかった場合の相続人）を指します。

 

No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

別居親族が宅地を取得する場合、被相続人の居住に供していた宅地が特定居住用宅地等に該当するためには、その親族が相続または遺贈によって取得した宅地で、以下の①から⑥の全ての要件を満たす必要があります。

 

• ①被相続人の配偶者がいないこと。
• ②相続開始直前に被相続人と同居していた法定相続人がいないこと。
• ③居住無制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有していること。
• ④相続開始前3年以内に、自己、配偶者、3親等内の親族、または特別の関係がある法人の所有する家屋に居住していないこと（相続開始直前に被相続人が居住している家屋を除く）
• ⑤相続開始時に、取得者が居住している家屋を過去一度も所有したことがないこと。
• ⑥相続開始時から相続税の申告期限まで、その宅地等を所有していること。

 

例えば、すでに配偶者が亡くなり、一人で家に住んでいる被相続人がいた場合、3年以上地方に転勤している子供（転勤先では過去に所有していない借家に住んでいる）が自宅を相続し、相続税の申告期限までその家を所有し続ければ、その宅地は、特定居住用宅地等として80％減額が適用されます。

 

 

別居親族が、相続税の申告期限までに被相続人が住んでいた家を賃貸に出した場合でも、その家屋の土地は特定居住用宅地等として扱われます。別居親族が取得した被相続人が住んでいた家については、居住継続要件は不要で、申告期限までの使用方法に特に制限はありません。

 

 

相続税の申告期限までに、別居親族が被相続人から相続した自宅を売却した場合、所有継続要件を満たしていないため、特例の適用はできません。ただし、申告期限を過ぎてから売却した場合は、特例の適用が可能です。

 

 

 

理解しやすいように再作成したものが下図のフローチャートです。ただし生計一親族の居住用宅地は、実務上、事例が少ないため、本記事では説明を省略します。

 

 

生計一親族の居住用宅地にかかる取得者の要件は下表の通りです。

 

No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

 

 

 

理解しやすいように作り直したものが下図のフローチャートです。

 

貸付事業用宅地等とは、被相続人が不動産貸付業や駐車場業などに使用していた土地のことです。これに該当するためには、以下の条件を満たす必要があります。
 

• 貸付事業を引き継ぐこと…宅地の取得者が申告期限までに貸付事業を引き継ぐこと
• 所有し続けること…引き継いだ人が申告期限まで宅地を所有していること
• 事業を継続すること…申告期限まで引き続き事業に使用されていること

 

No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

 

相続開始前３年以内に新たに貸付事業に使用された土地は、原則、特例の対象にはなりません。ただし、相続開始日から３年を超えて被相続人が引き続き「特定貸付事業」を行っていた場合は、３年以内に新たに貸付事業に使用された土地であっても対象となります。

 

特定貸付事業とは、以下の条件を満たす事業のことです。

・準事業以外で事業的規模であること

・事業的規模は所得税基本通達26－9と同様

 

所得税基本通達

26－9 建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称する 

に至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか 一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

（1）  貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。（2）  独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。