「家なき子」の活用法：同居していない親族の小規模宅地特例

フローチャートで確認したい場合は、下記の記事をご覧ください。

小規模宅地の特例のポイントを抑える！フローチャート解説

特例が適用される可能性があります。

例えば、長男が故人の所有する土地に建てた自分の持ち家で故人と共に住んでいましたが、転勤のため2年前に賃貸マンションに移り、故人はその家で単独で生活を続けていました。この場合、長男は相続開始前3年以内に自身の持ち家に居住していましたが、相続開始前に故人がその家に住んでいたため、特例が適用されます。

特例の適用条件には、相続開始前3年以内に、取得者（ここでは長男）が本人やその配偶者、3親等内の親族、特別の関係がある法人の所有する家屋に住んでいないことが含まれます。しかし、相続が始まる直前に故人が居住用として使っていた家屋は、これらの家屋から除かれることになっているからです。

相続開始直前に故人が自宅を離れて老人ホームに入所していた場合でも、条件を満たしていれば、自宅の敷地に特例を適用できます。

老人ホーム入居中でも使える！小規模宅地特例の要件と添付書類

「家なき子」の特例は、持ち家のない子供が仕事などで一時的に親と同居できない場合、将来その住宅に戻る計画がある時、親の死による相続が発生した際に税金の優遇を受けることができる制度です。

しかし、相続人が自分の家を持ちながらも、他人名義で家屋を登記し、別居親族の形式を整えるだけで特例の条件を満たそうとする事例が発生していました。このような行為が制度の本来の意図に反するため、2018年の税制改正ではこれを防ぐための規制が強化されました。

2020年（令和2年）4月1日以降に発生した相続には、改正された要件が適用されます。

上表の枠内の要件が新たに追加されました。

その結果、たとえば以下のケースでは特例の適用が受けられなくなりました。

子と同居の孫に自宅が遺贈されたケースです。
 

•  改正前の状況

故人が一人で住んでいた自宅が孫に遺贈されています。孫は、孫の親である子が所有する家に一緒に住んでいました。改正前は、孫が相続開始前3年以内に自分または配偶者が所有する国内の家屋に居住していないため、特例が適用されました。

• 改正後の状況

同じ事例で考えると、改正後では孫が3親等以内の親族である子（孫の親）が所有する家屋に居住しているため、特例の適用がありません。

上記④の要件が追加されたことによる影響です。

子が自宅家屋を売却し、その家を借りて3年経過を待つケースです。
 

•  改正前の状況

故人が一人で住んでいた自宅が子に遺贈されています。子は自己所有の家屋に居住していましたが、3年以上前にその家を他人に売却しました。売却後、子はその家を借りて住み続けています。改正前では、子が相続開始前3年以内に自分または自己の配偶者が所有する国内の家屋に居住していなかったため、特例が適用される状況でした。

• 改正後の状況

改正後では、子が相続開始時に居住している家を過去に自分が所有していたため、特例の適用がなくなります。

上記⑤の要件が追加されたことによる影響です。

改正法の下でも引き続き有効な生前対策があります。

現在、賃貸物件に居住している場合、引き続きその賃貸物件に相続開始前3年以上住むことで特例の適用が期待できます。しかし、自身の持ち家を売却して、その物件に賃貸で住み続けている場合、特例は適用されません。

持ち家を売却または賃貸に出して、自らは別の賃貸住宅へ移住する方法もあります。この場合、新しい賃貸住宅での3年間の居住を経過することが特例適用の条件です。そのため、移住後3年以内に相続が発生すると、特例の適用は受けられません。

故人が持ち家を持たない孫に財産を遺贈する方法は、特例の適用を受ける可能性があります。ただし、孫が自己の親（相続人）の持ち家に住んでいる状態では、特例の対象外となります。

「家なき子」特例の適用を受けるためには、相続税の申告書に以下の書類を添付する必要があります。

1. 相続開始前3年以内の住所を証明する書類

 ・取得者の住民票や戸籍の附票の写し

  ※ マイナンバー（個人番号）を提出する場合、この書類の提出は不要です。

2. 相続開始前3年以内に居住していた家屋の所有者を証明する書類

居住していた家屋が本人、本人の配偶者、3親等以内の親族、特別の関係がある法人以外の所有する家屋であることを証明します。

 ・相続開始3年以内に住んでいた借家の賃貸契約書や家屋の登記簿など

3. 相続開始時に居住していた家屋を過去に所有していなかったことを証明する書類

 ・家屋の登記簿など

小規模宅地等の特例の適用を受けるための必要書類は、以下のサイトでまとめていますので参照ください。

国税庁の提出書類で解説！小規模宅地の特例に必要な添付書類