老人ホーム入居中でも使える！小規模宅地特例の要件と添付書類

被相続人と配偶者が老人ホームに入所し、自宅は同居親族（生計別）が居住し、同居親族（生計別）が土地・家屋を取得したケースです。

被相続人が老人ホームに入所する前から、あるいは入所したことによって、被相続人と生計別の親族となってしまった親族も、被相続人と老人ホームに入居の直前に生計を一としていた親族として、特例の適用対象者となります。同居親族（生計別）が、同居親族の取得者要件を満たした場合、小規模宅地等の特例を利用できます。

被相続人と配偶者が老人ホームに入所し、相続開始直前に自宅が空き家となっていた場合で、別居親族が土地・家屋を取得したケースです。

別居親族が取得する場合、上記のいわゆる家なき子の取得者要件を満たせば、特例の適用を受けられます。家なき子特例は、「（2）被相続人に配偶者がいないこと。」とあるように、配偶者がすでに死亡している二次相続が前提のため、本ケースでは配偶者が健在であり一次相続のため適用はありません。

配偶者のいない被相続人が老人ホームに入所した後も、相続開始直前に自宅は同居親族（生計一）が居住しており、同居親族（生計一）が土地・家屋を取得したケースです。同居親族の取得者の要件を満たすと、被相続人の居住用宅地等は、特定居住用宅地等に当たります。また同居親族（生計一）は、相続開始直前に被相続人と生計一のため、生計一親族の居住用宅地等としても、特定居住用宅地等に該当します。

配偶者のいない被相続人が老人ホームに入所し、相続開始直前に自宅は同居親族（生計別）が居住、同居親族（生計別）が土地・家屋を取得したケースです。

同居親族（生計別）が、同居親族の取得者の要件を満たすと、被相続人の居住用宅地等は、特例の適用を受けられます。

配偶者のいない被相続人が老人ホームに入所し、相続開始直前に自宅は空き家だった場合で、別居親族が土地・家屋を取得したケースです。配偶者はすでに死亡しているとします。

別居親族が家なき子の要件を満たした場合、別居親族が取得した被相続人の居住用宅地等に特例を適用できます。ケース⑤との違いは一次相続か二次相続かです。

上記で見てきたように被相続人が老人ホーム等への入所により空き家となっていた自宅の土地に、特定居住用宅地等として特例を適用できるケースは、被相続人と配偶者が、ともに老人ホーム等に入居しており空き家の自宅を配偶者が取得する場合、もしくは、すでに配偶者が亡くなっており、家なき子が取得する場合に限られます。

被相続人が老人ホームに入所した後、親族が被相続人の自宅に引っ越してきた場合、その親族が被相続人と生計一親族か生計別親族かで、特例の取り扱いが変わります。その親族が被相続人と生計一親族であれば特例の適用を受けられる一方で、生計別親族の場合、適用できません。

前述の要件③の内容です。

『被相続人が老人ホーム等に入所した後に、空家にしている建物を事業や賃貸に供していないこと、また生計一親族以外の人の居住の用に供していないこと（同一生計親族については問題ありません）｡』

これは小規模宅地等の特例の対象となる居住用の宅地は、「被相続人等の居住用の宅地等」であることが条件です。しかし被相続人が老人ホームに入居した後、その敷地が事業の用や、被相続人や生計一親族以外の者の居住の用に供された場合、その敷地は「被相続人等の居住用宅地等」とされないとされているからです。

そのため、たとえば上図のように被相続人が被相続人が老人ホームに入所後、自宅の敷地があらたに被相続人と生計を別にする親族の居住の用に供された場合、その敷地は特例の対象とはなりません。

被相続人が老人ホームに入所し、相続開始直前に自宅の1階が空室、2階に生計別親族が居住していた場合で、生計別親族が土地・家屋を取得したケースです。

区分所有建物でない一棟の建物の敷地に被相続人が住んでいた場合、被相続人の居住用宅地等の範囲には、被相続人の親族に居住の用に供されていた部分も含まれます。親族は、被相続人と生計一か生計別であるかを問いません。本ケースでは、生計別親族が土地・家屋を取得しているため、敷地全体に小規模宅地等の特例を適用できます。

老人ホーム等に入居していたなどの理由により、被相続人が相続直前に自宅を空き家にしていたその宅地に特例を適用する場合、相続税申告書への添付書類に加えて、以下の書類を提出します。

• ①相続開始の日以後に作成された被相続人の戸籍の附票の写し
• ②介護保険の被保険者証の写し、障害者福祉サービス受給者証の写しなど、被相続人が要介護認定・要支援認定・障害支援区分などの認定を受けていたことを明らかにする書類
• ③施設の入所契約書の写しなど、被相続人が入居をしていた老人ホームの施設の名称、所在地等を明らかにする書類