マンション相続でも安心！小規模宅地等の特例のポイントを解説

こんにちは世田谷相続専門税理士事務所です。

小規模宅地等の特例は、戸建てだけでなく分譲マンションにも使えます。また居住用だけでなく賃貸用のマンションにも適用できます。本記事では、マンションの敷地を特定居住用宅地等または特定貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用するケースを紹介します。

分譲マンションにも小規模宅地等の特例を使えます。特定居住用宅地等として敷地の面積330㎡まで80％減額できます。

分譲マンション（建物が区分所有登記されている場合）の1室に被相続人が居住していた場合、その分譲マンションの敷地全体のうち、被相続人が居住していた1室に対応する土地の部分が、特例の対象となります。

敷地を取得する親族が、上表の取得者の要件も満たしている必要があります。他にも細かい要件がありますので、くわしくは以下の関連記事を参照ください。

小規模宅地2つ目！相続税の特定居住用宅地の要件を5パターンで紹介

【小規模宅地の特例】家なき子特例とは～平成30年改正を踏まえて

具体例を見ていきます。

被相続人は分譲マンション（建物の区分所有登記あり）の301号室を所有し、配偶者と一緒に居住しています。被相続人の死亡により配偶者が1室を取得しています。

本ケースでは、区分所有建物のため、被相続人が居住していた301号室に対応する部分の敷地のみが、被相続人の居住用宅地等として特例の対象です。

配偶者が敷地を取得する場合、取得者の要件はありません。被相続人の死亡により配偶者が取得した301号室に対応する部分の敷地について特例を適用できます。

数値を用いて確認します。

小規模宅地等の特例の適用を検討する前に、分譲マンションの金額を計算します。分譲マンションのように1棟の建物のなかに独立した専有部分があり、専有部分ごと登記されている建物を区分建物といいます。区分建物の所有者は、A専有部分の建物とB敷地権を所有しています。敷地権は、専用部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいいます。分譲マンション1室は土地と家屋を別々に評価します。

• A 専有部分の建物

専有部分の建物は、固定資産税評価額の金額です。上記の固定資産税額・都市計画税課税明細書や固定資産税評価証明書により金額を確認できます。本事例は3,769千円とします。

• B 敷地権

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敷地権は、敷地権の対象となっている敷地全体を評価し敷地権割合を乗じて求めます。敷地権割合は、マンションの敷地全体に対する1室の敷地権の割合です。登記簿の表題部中の敷地権の表示の欄に記載されています。

本事例の敷地権割合は、5,616/132,106とします。敷地全体の面積は988.18㎡です。

たとえば路線価が330千円の場合、敷地権の相続税評価額は以下のとおり計算できます。単純な計算例とするため、二方路線影響加算率といった各種の画地補正率などは考慮していません。

路線価330千円×敷地全体の面積988.18㎡＝326,099千円

326,099千円×敷地権の割合5,616/132,106＝13,862千円

以上よりマンション1室の敷地権は13,862千円と評価できます。

小規模宅地等の特例は、この敷地権13,862千円が対象です。専用部分の建物3,769千円が対象となるわけではありません。

分譲マンションの金額が算定できれば、次に小規模宅地等の特例です。本ケースにおいて特例を適用できる面積は居住用の敷地のため42.00㎡※（≦330㎡）です。敷地権13,862千円に80％を乗じた11,0903千円が特例を適用した場合の減額金額です。

※　敷地全体988.18㎡×敷地権割合5,616/132,106＝42.00㎡

被相続人が分譲マンション（建物の区分所有登記あり）の301号室を所有し、長男と同居しています。被相続人の死亡により長男が301号室を取得しています。

被相続人が区分所有登記のある分譲マンションの1室に居住していた場合、被相続人が居住していた部分に対応する敷地のみが特例の対象です。本ケースでは被相続人が居住していた301号室に対応する部分の敷地のみが特例の対象です。

長男が同居親族の要件を満たすならば、その敷地を特定居住用宅地等として80％減額ができます。同居親族の要件は、被相続人と同居しており、かつ居住継続要件と所有継続要件を満たすことです。

被相続人が分譲マンション（建物の区分所有登記あり）の301号室を所有し、相続開始まで1人で居住しています。被相続人の死亡により別居親族の長男が301号室を取得しています。なお長男は相続開始まで6年間、社宅に住んでいました。

本ケースも被相続人が居住していた301号室に対応する部分の敷地のみが特例の対象です。

長男がいわゆる家なき子の要件を満たした場合、その敷地を特定居住用宅地等として80％減額できます。

家なき子の要件は、上表の（1）から（6）までのすべてを満たす必要があります。

主な内容は以下のとおりです。

• （2、3）被相続人に配偶者と法定相続人の同居親族がいない

• （4）相続開始前3年以内に本人、その本人の配偶者、その本人の3親等以内の親族またはその本人と特別の関係がある法人が所有する家屋に住んだことがない

• （5）相続開始時にその本人が住んでいる家屋を過去に所有したことがない者が取得

• （6）所有継続要件を満たす

長男は相続開始6年間、社宅に住んでいます。相続開始前3年以内に本人など近い人の持ち家に住んでおらず、相続開始時において長男が住んでいる社宅を過去に所有したことはありません。被相続人に配偶者および法定相続人の同居親族もいません。その他の要件もすべてを満たしているとした場合、被相続人が居住していた301号室に対応する部分の敷地について特例を使えます。

親族が被相続人と同じ一棟の分譲マンションに住んでいる場合もあります。

被相続人が分譲マンション（建物の区分所有登記あり）の301号室と101号室を所有し、被相続人自身は301号室に居住し、長男が101号室に居住しています。被相続人の死亡により長男が301号室と101号室を取得しています。長男は生計別親族です。

本ケースも被相続人が居住していた301号室に対応する部分の敷地のみが特例の対象です。

マンションやアパートのように構造上区分された独立部分がある場合、被相続人と同居しているかどうかは、その独立部分ごとに判断します。被相続人と長男は各独立部分に別々に住んでいます。そのため長男は、被相続人の同居親族に該当しません。

長男が特例の適用を受けるためには、別居親族として家なき子の要件を満たしていなければなりません。しかし長男は、被相続人の持ち家に住んでいるため（4）の要件を満たさず、特例の適用を受けられません。

長男は被相続人と生計別親族のため、生計一親族の居住用宅地等として101号室に対応する敷地についても特例を適用できません。

なお建物に区分所有登記されていないマンションの場合、被相続人の居住用の宅地の範囲に、被相続人だけでなく、親族の居住用部分も含まれます。仮に本ケースの分譲マンションが区分所有登記されてなかった場合、小規模宅地等の特例の対象となる宅地の範囲は、被相続人の住んでいた301号室に加え、長男の101号室の敷地部分も含まれます。長男が一定の要件を満たすと80％の減額を適用できます。

家賃収入を得るための賃貸マンションも、一定の要件を満たした場合、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受けられます。

※相続開始日前3年以内に、新たに貸付事業の用に供された宅地等（相続開始日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業を行っていた被相続人等のその貸付事業の用に供されていたものを除きます）でないこと

賃貸マンションを取得する親族が、上表の要件を満たした場合、その敷地は貸付事業用宅地等として敷地の面積200㎡まで50％減額できます。

他にも細かい要件がありますので、くわしくは以下の関連記事を参照ください。

小規模宅地4つ目！貸付事業用宅地を平成30年度改正を踏まえ解説

分譲マンション（建物の区分所有登記あり）を購入後、その部屋を第三者に貸し付ける場合があります。上図は、被相続人が分譲マンションの301号室を購入し居住していたものの、相続開始から5年前に賃貸に出しています。その後、被相続人が亡くなりマンションは配偶者が取得しています。

※相続開始日前3年以内に、新たに貸付事業の用に供された宅地等（相続開始日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業を行っていた被相続人等のその貸付事業の用に供されていたものを除きます）でないこと

配偶者が上記の要件を満たす場合には、マンションに対応する部分の敷地を貸付事業用宅地等として特例を適用できます。

301号室は、被相続人が亡くなる5年前に貸し付けられています。相続開始前3年を超えて引き続き貸付事業を行っていたものであり、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等ではないため、貸付事業用宅地等として、配偶者は特例の適用を受けられます。

本事例のマンション1室の評価額は、上記のとおり11,367千円とします。

「①分譲マンションを配偶者が取得したケース」で計算したマンションの敷地権の評価額13,862千円に（1ー借地権割合0.6×借家権割合0.3）を乗じて計算しています。

配偶者が分譲マンションの1室を取得した場合、特例を適用できる面積は42.00㎡（≦200㎡）です。敷地権11,367千円に50％を乗じた5,683千円が特例を適用した場合の減額金額です。

マンション経営をしている方で1棟マンションを所有し、賃貸している場合があります。小規模宅地等の特例の考え方は、前述のマンション1室を賃貸しているケースと変わりません。

被相続人が所有する宅地は、賃貸マンションの敷地として第三者に貸し付けられています。建物の戸数は全10戸（60㎡／1戸）です。相続開始時に全10戸のうち2戸が空室です。空室2戸のうち、1戸は入居者の募集が行われており、相続が開始して1カ月後に入居がありました。

また相続後、長男は相続税の申告期限に宅地とマンションの建物を所有し、従前と同じ用に供しているとします。

小規模宅地等の特例の検討の前に、土地（貸家建付地）は上表の通り50,826千円と評価します。

路線価287,750円×奥行価格補正率0.99＝284,872円

284,872円×220㎡＝62,671千円

62,671千円×（1ー借地権割合0.7×借家権割合0.3×賃貸割合540㎡／600㎡）＝50,826千円

貸家建付地の評価は、上記の通り計算します。

分子の賃貸部分について、継続的に賃貸されてきたもので、課税時期に一時的に賃貸されていなかったと認められる家屋がある場合、賃貸しているものとみなしてその床面積を加えられます。空室となった直後から新規の入居者を募集しているなど、いつでも貸出しできる状態で空室を管理している場合などが当たります。

本事例の場合、相続開始時における空室2戸のうち1戸は入居者を募集しているため、一時的に賃貸されていなかったと認められることにより、賃貸部分に含まれます。しかし残りの1戸は、継続的に貸し付けられていたとは認められません。

建物（貸家）は上表の通り38,325千円と評価します。

固定資産税評価額52,500千円×（1ー借家権割合0.3×賃貸割合×540㎡／600㎡）＝38,325千円

相続開始直前に、賃貸マンションの敷地の用に供されているため、被相続人の貸付事業用宅地等に該当します。また相続後、長男が、相続税の申告期限において、宅地とマンションの建物を所有し、従前と同じ用に供しているため、特定貸付事業用宅地等に該当し、特例の適用を受けられます。

小規模宅地等の特例は、継続的に貸し付けられている部分のみをもとに判定します。本事例では198㎡です。

（220㎡ベース）

路線価287,750円×奥行価格補正率0.99＝284,872円

284,872円×220㎡＝62,671千円

（220㎡ベースから198㎡ベースに）

62,671千円×198㎡※／220㎡×（1ー借地権割合0.7×借地権割合0.3）＝44,559千円

44,559千円×減額割合50％＝22,279千円

※220㎡×（60㎡×9戸／60㎡×10戸）＝198㎡

土地と家屋の評価額から小規模宅地の評価減を差引いた課税価格は66,872千円です。

被相続人は、賃貸マンションだけでなく自宅も所有していることも多いため、自宅を所有している場合の小規模宅地の有利判定も見ていきます。

（自宅の敷地の評価額）

被相続人と配偶者が居住する自宅があり、被相続人の死亡後、配偶者が居住しています。自宅の敷地（地積147㎡）の評価額は41,240千円です。

（有利判定）

自宅　（41,240千円／142㎡）×80％×330㎡＝74,063千円　順位①

賃貸マンション　（44,559千円／198㎡）×50％×200㎡＝22,504千円　順位②

（減額金額）

①自宅　41,240千円×減額割合80％＝32,992千円

②賃貸マンション　44,559千円×110.91㎡／198㎡×減額割合50％＝12,479千円

居147㎡×200／330＋貸110.90㎡≦200㎡

①＋②＝減額金額45,472千円

マンションの敷地が複数の者により共有となっている場合、被相続人の所有分に対応する地積が特例の対象となります。

マンションの敷地を複数の親族が共有し取得した場合、特定居住用宅地等または特定貸付事業用宅地等として特例の適用を受けられるのは、適用要件を満たしている親族が取得した部分に限られます。

小規模宅地等の特例を適用する上での留意点をお伝えします。

本記事では配偶者が取得した敷地に小規模宅地等の特例を適用するケースも紹介してきました。しかし小規模宅地等の特例を適用するときに配偶者の他に親族がいる場合、その親族から優先して本特例の適用を受けた方が、全体の納税額を減らせます。

配偶者は、配偶者の税額軽減により相続税の納税が発生しない、あるいは相当に少なくできるからです。もともと配偶者の税額軽減により相続税が生じない配偶者に適用を優先するよりも、それ以外の親族が特例の適用を受けた方が相続税の負担を減らせます。

上表では以下のとおり、場合分けをして相続税を比較しています。

• ケース①：配偶者が取得した特定居住用宅地等（面積330㎡、価額50,000千円）に特例を適用

• ケース②：長男が取得した貸付事業用宅地等（面積200㎡、価額50,000千円）に特例を適用

課税価格は配偶者が特例を適用した方が小さくなりますが、相続税は配偶者ではなく、長男が特例を適用した方が少なくなります。課税価格が小さい分割方法が、相続税が少なくなるわけではないため留意が必要です。

被相続人から生前に暦年贈与や相続時精算課税制度の適用を受けた贈与により取得したマンションに、小規模宅地等の特例を適用できません。小規模宅地等の特例を受けられる宅地は、相続または遺贈により取得したものとされているからです。被相続人が亡くなったときに小規模宅地等の特例を受けられるマンションの生前贈与は、実行すべきかどうかを慎重に検討する必要があります。

相続税額の申告期限までに相続人間で遺産分割協議がまとまらず、相続税の未分割申告する場合、マンションの敷地権に小規模宅地等の特例は使えません。マンションに限らず、宅地に小規模宅地等の特例を使うことは、相続税の申告期限までに遺産分割を終えていることが条件であるからです。

相続税の未分割申告を行うときは、マンションの敷地権に特例を使わずに相続税を計算します。相続税の申告期限までに遺産分割協議がまとまったときと比べると、多くの相続税を支払うことになります。

しかし後日に相続人間で遺産分割協議がまとまれば、特例を使った相続税の計算により、相続税申告をやり直せます。ほとんどの場合、当初の未分割申告の場合のときよりも相続税は少なくなるため、相続税の還付を受けられます。

ただし未分割申告する際に税務署に「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておく必要があります。

No.4208　相続財産が分割されていないときの申告｜国税庁