小規模宅地特例で土地と建物名義が違う場合、まとめました！

 

こんにちは世田谷相続専門税理士事務所です。

土地と建物の名義が異なる場合でも、一定の条件が満たされれば小規模宅地等の特例を適用できます。例えば、父親名義の土地に子供が建てた建物で父子が共に生活していた場合、建物が故人名義でなくても特例の適用が可能です。
 

建物の所有者が故人に限定されていないため、故人による単独所有でなくても、故人と親族との共有であっても、特例の対象となります。建物が共有されている場合の特例については、以下の記事を参照ください。

共有持分と小規模宅地の特例、どう関係する？パターン別で解説

 

この記事では、異なる名義の土地と建物のケースでの小規模宅地等の特例適用について解説します。

 

 

小規模宅地等の特例は、事業用または居住用として使われていた土地等で、建物または構築物（建物等）の敷地の用として利用されているものが対象です。

 

建物等の所有者は、法令で特別な定めは設けられていません。故人、その親族、土地を借りている個人や法人などが所有する建物等が対象になり得ます。

 

 

特定居住用宅地等の建物の所有者は、故人またはその親族とされています（措置法69の4-7（1））。故人名義の土地に子供が建てた建物に故人が住んでいた場合であっても、一定の条件を満たすと、土地は特定居住用宅地として特例が適用されます。

なお、親族が建物の所有者の場合、土地は、故人から使用貸借の形で借りている必要があります。土地に対して地代を支払うと、支払いが故人の貸付事業と見なされ、居住用としての特例対象外となります。

 

 

「生計を一にする」という概念は、相続税法や特例の条文で具体的には定義されておらず、所得税基本通達2-47の定義を援用しています。〔同一生計配偶者等（第33号から第33号の4まで関係）〕
 

• 故人と同居の場合

故人と同居しており、双方が独立した生活を送っていない場合、通常、生計を一にしていると扱われます。ただし、仕事のために家族と離れて故人と同居している場合や、特例適用を目的とした不自然な同居の場合は、この定義には含まれません。

 

• 故人と別居の場合

故人とは別居していた場合、通常、生計が別の親族として扱われます。ただし、仕事、学業、療養などで一時的に離れている場合でも、余暇を故人と共に過ごすのが普通で、生活費や学費、療養費を常に送金していた場合は、生計を一にしていると見なされることがあります。

 

 

使用貸借とは、モノを無償で貸し借りすることで、親族間などでよく見られます。民法第593条によると、「使用貸借 とは当事者の一方が無償にて使用及び収益をした後に返還することを約束 して相手方からその目的物を受け取ることによってその効力が発生する」と定められています。

 

相続税法にはこの点について特別な規定はなく、民法の定義に従います。個人間での無償の契約であり、使用に対価のやり取りがない場合を使用貸借と言います。なお、土地等の公租公課（固定資産税等）に相当する金額以下の授受があっても使用貸借として扱われます。

 

 

特定居住用宅地等の土地名義と建物名義の関係です。

フローチャートでは、特定居住用宅地と貸付事業用宅地が、それぞれの特例の要件を満たしているものとしています。故人が建物を所有しているケースについては、説明からは除いています。

 

 

 

故人の土地にある建物が、生計一親族名義の場合です。

 

※1 故人や生計一親族が居住していなかった土地を生計一親族が相続しても、土地は居住用宅地等には該当しません。しかし、故人の配偶者や他の親族から生計一親族へ家賃が支払われていた場合には、土地は生計一親族の貸付事業用宅地等に該当します。

 

※2 故人が所有し生計一親族に有償で貸し出していた土地は、故人の貸付事業用宅地等として扱われます。しかし、生計一親族が土地を相続した場合、賃貸人と賃借人が同一の生計一親族となります。このため、生計一親族による事業の継続ができず、事業継続の要件が満たされないため、特例の適用を受けることができません。

 

※3 故人が所有し生計一親族に有償で貸し出している土地は、一定の要件を満たす場合、故人の貸付事業用宅地等として特例の適用が可能です。

 

 

 

故人の土地にある建物が、生計別親族名義の場合です。

 

※1 故人が所有し生計別親族に有償で貸し出している土地は、一定の要件を満たす場合、故人の貸付事業用宅地等として特例の適用が可能です。

 

※2 故人が所有し生計別親族に有償で貸し出している土地は、一定の要件を満たす場合、故人の貸付事業用宅地等として特例の適用が可能です。ただし、生計別親族が土地を相続した場合、賃貸人と賃借人が同一の生計別親族となります。生計別親族による事業の継続ができず、事業継続の要件が満たされないため、特例の適用を受けることができません。
 

 

 

故人の土地にある建物が、第三者名義の場合です。

 

※1 故人が所有し第三者に有償で貸し出している土地は、故人の貸付事業用宅地等に該当します。この土地が一定の要件を満たせば、特例の適用が可能です。

 

 

特定事業用宅地等の土地名義と建物名義の関係です。

フローチャートでは、特定事業用宅地と貸付事業用宅地が、それぞれの特例の要件を満たしているものとしています。故人が建物を所有しているケースについては、説明からは除いています。

 

 

 

故人の土地にある建物が、生計一親族名義の場合です。

 

 

 

故人の土地にある建物が、生計別親族名義の場合です。

 

※1 土地と建物が使用貸借される、いわゆる「使用の使用」の状況で、生計別親族が建物を所有していても、故人が事業を行っていた場合、その土地は故人の事業用宅地等として扱われます。

 

 

 

故人の土地にある建物が、第三者名義の場合です。

 

 

特定同族会社事業用宅地等の土地名義と建物名義の関係です。

フローチャートでは、特定同族会社事業用宅地と貸付事業用宅地が、それぞれの特例の要件を満たしているものとしています。故人が建物を所有しているケースについては、説明からは除いています。

※ 特定同族会社が貸付事業を行っている土地は、同族会社事業用ではなく、貸付事業用として特例の対象になります。

 

 

 

故人の土地にある建物が、生計一親族名義の場合です。

 

※1 特定同族会社事業用宅地等の要件を満たしていない場合でも、貸付事業用宅地等の要件を満たすなら、50％の減額特例が適用されます。

 

 

 

故人の土地にある建物が、生計別親族名義の場合です。

 

 

 

故人の土地にある建物が、特定同族会社名義の場合です。

 

 

 

故人の土地にある建物が、第三者名義の場合です。