小規模宅地の特例と共有持分、どう関係する？パターン別で解説

こんにちは、世田谷相続専門税理士事務所です。

共有されている宅地を相続する場合、または共有により相続する場合、どのように小規模宅地等の特例が適用されるのか知りたいと思っている方も多いでしょう。本記事は、小規模宅地等の特例と共有の関係について解説しています。

大きく以下の3つのパターンで取り上げています。

・被相続人が生前に建物を共有していた場合
・被相続人が生前に土地を共有していた場合
・被相続人の死亡後、相続人が土地を共有相続する場合

これらのパターンごとに、小規模宅地等の特例がどのように適用されるかをわかりやすく解説していきます。

（生前に建物共有）

小規模宅地等の特例では、被相続人が所有する宅地の場合、被相続人だけでなく被相続人の親族が建物所有者であっても一定の要件を満たせば、特定居住用宅地等として80%減額の対象になります。

ただし、特例を適用するためには、建物または土地の貸借について賃料の授受がないことが条件となります。たとえば被相続人に対して長男が地代を支払っていた場合、特定居住用宅地等として特例を適用できません。しかし貸付事業用宅地等として特例を適用できるかどうかは検討する必要があります。

なお、被相続人でも親族でもない人が建物の所有者の場合、制度趣旨から敷地が被相続人の宅地であっても、適用対象にはならないと考えられます。

建物が被相続人や親族により共有されている場合、特例を適用するに当たっては、それぞれの者の持分を合算して建物の持分を1として、小規模宅地等の対象面積を計算します。本事例は、家屋が被相続人と配偶者でそれぞれ1/2の割合で共有されています。それぞれの親族が保有する家屋の持分を合計して持分1として、小規模宅地等の特例の対象面積を計算します。

敷地全体面積300㎡×被相続人土地持分1/1×家屋の持分（1/２+1/２）×配偶者取得割合1/1＝300㎡

（生前に土地共有）

小規橈宅地等の特例において、相続また遣贈により小規模宅地等に該当する宅地等を取得した場合において、その土地が複数以上の個人により共有となっている場合、その敷地の地積のうち被相続人の持分に応じる部分が対象となります。

本事例では、土地が被相続人と配偶者とで複数以上の個人により共有されています。その敷地の地積のうち被相続人の持分2/3に応じる部分が特例の対象となります。被相続人の死亡後に配偶者の一人だけで相続するため、配偶者の取得割合は1/1で計算します。

敷地全体面積300㎡×被相続人土地持分2/3×家屋持分（1/2+1/2）×配偶者取得割合1/1＝200㎡

なお被相続人と配偶者はその建物敷地を、配偶者および被相続人から相互に使用貸借により借り受けているとします。

国税庁ホームページ（8　被相続人等の居住用宅地等を共有で取得し、その1人に小規模宅地等の特例の適用がある場合｜国税庁）を参考にした事例です。

（死亡後に共有取得）

相続または遺贈により小規模宅地等に該当する宅地等を複数人で取得した場合、適用が受けられる部分は、その要件に該当する宅地等のうち相続または遣贈により取得した各人の持分の割合に応じた部分とされています。

土地の2分の1を相続した配偶者は、小規模宅地等の特例が適用されます。配偶者が相続する場合、特に要件が定められていないためです。

一方で長男は、小規模宅地等の特例が適用されません。配偶者が健在のため家なき子の要件を満たしません。長男が持ち家に住んでいることからも要件を満たしません。

配偶者が特例を適用できる面積は150㎡です。一方で長男は適用対象外です。

敷地全体面積300㎡××配偶者取得割合1/2＝150㎡

金額ベースでの考え方は以下の通りです。
 

1.小規模宅地等の減額金額

①配偶者

9,000万円×1/2×80％＝3,600万円

②長男

別居親族の要件を満たさないため、対象外

2.小規模宅地等の課税価格算入額

①配偶者

9,000万円×1/2ー3,600万円＝900万円

②長男

別居親族の要件を満たさないため、対象外

国税庁ホームページ（8　被相続人等の居住用宅地等を共有で取得し、その1人に小規模宅地等の特例の適用がある場合｜国税庁）に申告書の記載例がありましたので、掲載します。相続税の申告書第11・11の2表の付表1は以下のとおりです。

被相続人を甲、配偶者を乙、長男を丙としています。
 

第11・11の2表の付表1（別表１）は以下のとおりです。
 

国税庁ホームページ（5　共有宅地についての小規模宅地等の特例の選択｜国税庁）を参考にした事例です。

前述の事例②③の組み合わせで考えられます。被相続人の居住用の敷地を、配偶者と長男がそれぞれ2分の1で取得しています。配偶者と被相続人の同居親族の長男はともに特定居住用宅地の要件を満たしているとします。小規模宅地等の特例の適用を受ける場合の計算は以下の通りです。

同居親族の要件は上表の通りです。長男は申告期限まで建物に居住・宅地を所有しているとします。

①配偶者

敷地全体面積300㎡×被相続人土地持分2/3×配偶者取得割合1/2＝100㎡

②長男

敷地全体面積300㎡×被相続人土地持分2/3×長男取得割合1/2＝100㎡

金額ベースでの考え方は以下の通りです。

1.被相続人の所有部分

300㎡×2/3＝200㎡

6,000万円×200㎡/300㎡＝4,000万円

2.各人の取得部分

①配偶者

200㎡×1/2＝100㎡

4,000万円×100㎡/200㎡＝2,000万円

②長男

200㎡×1/2＝100㎡

4,000万円×100㎡/200㎡＝2,000万円

3.小規模宅地等の減額金額

①配偶者

2,000万円×80％＝1,600万円

②長男

2,000万円×80％＝1,600万円

4.小規模宅地等の課税価格算入額

①配偶者

2,000万円ー1,600万円＝400万円

②長男

2,000万円ー1,600万円＝400万円

国税庁ホームページ（5　共有宅地についての小規模宅地等の特例の選択｜国税庁）に申告書の記載例がありましたので、掲載します。相続税の申告書第11・11の2表の付表1は以下のとおりです。

被相続人を甲、配偶者を乙、長男を丙としています。

第11・11の2表の付表1（別表１）は以下のとおりです。

（複数の利用区分）

建物が複数の用途で利用されている場合、被相続人の所有分に対応する地積について、その用途である居住用・事業用・貸付用の割合に応じ特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等および貸付事業用宅地等の区分を行います。

被相続人は、土地300㎡の上に建物1棟を所有しています。配偶者と長男が相続により土地と建物の1/2を取得しました。配偶者は、申告期限まで引き続きその家に住んでおり、被相続人の貸付事業を長男とともに引き継いでます。

貸付事業の要件は上表のとおりです。配偶者と長男が貸付事業を申告期限までに承継し、その敷地を所有しているとします。
 

特例を適用できる面積は以下の通りです。

・居住用

①配偶者

土地面積300㎡×居住用割合1/2×配偶者取得持分1/2＝75㎡

②長男

別居親族の要件を満たさないため対象外

・貸付用

①配偶者

土地面積300㎡×賃貸用割合1/2×配偶者取得持分1/2＝75㎡

②長男

土地面積300㎡×賃貸用割合1/2×長男取得持分1/2＝75㎡

配偶者と長男は、貸付事業用宅地等の要件である事業承継・保有継続要件を満たしているとします。なお、貸付事業用宅地等がある場合の限度面積要件には注意しましょう。

1　複数の利用区分が存する場合｜国税庁
 

区分所有されていない二世帯住宅の敷地を共有で相続した場合、建物の敷地のすべてが「被相続人の居住用宅地等」と考えられます。つまり被相続人の居住用宅地等の面積は、被相続人の居住用部分だけでなく、その親族の居住の用に供されていた部分も含まれます。なお二世帯住宅に居住する親族は被相続人と生計一であるかどうかは問いません。
 

「被相続人の居住用宅地等」の面積は、建物の敷地全体の300㎡です。配偶者が特定居住用宅地等の要件を満たす敷地部分は、被相続人の居住用宅地等の300㎡です。また生計別親族の長男が特定居住用宅地等の要件を満たす敷地部分は、同じく被相続人の居住用宅地等の300㎡です。
 

配偶者と長男のそれぞれが特例を適用できる面積は、以下の通りです。

①配偶者

土地面積300㎡×配偶者取得持分1/2＝150㎡

②長男

土地面積300㎡×長男取得持分1/2＝150㎡